Het totaal aan huurstijgingen bij woningcorporaties – de huursom – mag volgend  jaar niet hoger zijn dan gemiddeld 1,3 procent. Dat is inclusief het optrekken van de huur na een verhuizing. Binnen deze huursomstijging geldt op een individueel niveau een huurverhoging van maximaal 2,8 procent. Voor hogere inkomens binnen de sociale huur geldt een huurverhoging van maximaal 4,3 procent. Het kabinet wil zo de doorstroming van deze inkomensgroep uit de sociale huur blijven stimuleren.

De cijfers zijn vandaag door minister Blok in de Staatscourant gepubliceerd. De percentages zijn gebaseerd op de vastgestelde inflatie van 0,3 procent en de Wet doorstroming woningmarkt.

Anders dan voorafgaande jaren geldt er voor de hogere inkomens vanaf volgend jaar nog maar 1 inkomensgrens waarboven hogere huurstijgingen zijn toegestaan.

Bepaalde groepen chronisch zieken en gehandicapten blijven uitgezonderd van de hogere huurverhoging. Vanaf volgend jaar geldt dat ook voor huishoudens van 4 personen of meer en huishoudens waarbij iemand de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt. Voor al deze huishoudens geldt een maximale huurverhoging van inflatie plus 2,5 procent.

De regels voor de maximale huurverhogingen gelden ook voor particuliere verhuurders van gereguleerde huurwoningen. De beperkte huursomstijging geldt alleen voor woningcorporaties. In de sociale huur zorgt dit gemiddeld genomen voor relatief beperkte huurverhogingen.

Maximale huurverhogingen:

Bron: https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2016/12/28/huren-2017-maximale-stijging-huursom-voor-woningcorporaties-1-3-procent

De wetswijziging hoort bij het pakket maatregelen waarmee het kabinet verdringing van reguliere woningzoekenden wil voorkomen. Het kabinet geeft met de wijzigingen ook invulling aan de motie van het Tweede Kamerlid Van der Linde.

Nu moeten gemeenten die bij de toewijzing van huurwoningen gebruik maken van een urgentenregeling voor bijvoorbeeld ouderen of mantelzorgers, ook verplicht statushouders meenemen als voorrangscategorie. De keuze komt nu bij de gemeente te liggen. Die kan zelf het beste bepalen of het nodig is om statushouders voorrang te geven voor het halen van wettelijke taakstelling om deze groep te huisvesten.
 
Gemeenten krijgen met de wetswijziging maximaal de ruimte voor lokaal maatwerk. Na overleg met de VNG is in de wet opgenomen dat gemeenten in een huisvestingsverordening vastleggen hoe zij de taakstelling invullen. De verplichting geldt niet als burgemeester en wethouders al op een andere manier een plan hebben vastgesteld.
 
Minister Blok streeft er naar de wijzigingen per 1 april 2017 in te laten gaan.

Bron: https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2016/12/13/eerste-kamer-akkoord-met-schrappen-automatische-voorrang-statushouders-bij-huurwoningen 

Minister Blok (Wonen en Rijksdienst) beantwoordt vragen van de Kamerleden Ronnes, Rog en Van Helvert, allen CDA, over de huisvesting van studenten in hotels.

Bron: https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2016/11/14/beantwoording-kamervragen-over-de-huisvesting-van-studenten-in-hotels

Minister Blok (Wonen en Rijksdienst) beantwoordt vragen van het Kamerlid Albert de Vries (PvdA) over de verhuur van woonruimte aan studenten door “The Student Hotel”.

Bron: https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2016/11/14/beantwoording-kamervragen-verhuur-woonruimte-aan-studenten-door-the-student-hotel

Woningbouwcorporaties krijgen een korting op de verhuurderheffing als zij goedkope sociale huurwoningen bijbouwen. Ook worden de regels eenvoudiger als corporaties hun duurdere huizen verkopen aan beleggers. Het gaat om sociale huurwoningen die gezien hun maximale huurprijs ook in de vrije sector verhuurd kunnen worden. Voorwaarde is dat de corporatie voor elke verkochte duurdere sociale huurwoning een nieuwe goedkope sociale huurwoning terug bouwt.

Dat staat in een wetsvoorstel en een bijbehorende regeling die minister Blok (Wonen) bij de Tweede Kamer heeft ingediend. Met de maatregelen wil hij het aanbod aan betaalbare huurwoningen stimuleren, zowel in de sociale als in de vrije sector.
 
Sinds vorig jaar – het nieuwe corporatiebestel – moeten woningcorporaties zich beperken tot het bouwen en beheren van huurhuizen voor de laagste inkomens. Marktpartijen hebben daardoor nu de gelegenheid te investeren in middeldure huurhuizen.

Soepeler verkoopregels, meer aanbod

In het nieuwe corporatiebestel maken corporaties, gemeenten en huurders afspraken over wat er lokaal nodig is. Bij verkoop van sociale huurwoningen moet een corporatie de gemeente om een ‘zienswijze’ vragen. Daardoor kan de verkoop lang duren en haken aspirant-kopers soms af.

In de soepeler regels vervalt de verplichte zienswijze van de gemeente, als de corporatie sociale huurhuizen wil verkopen die gezien hun kwaliteit een huurprijs mogen hebben boven de sociale huurgrens van 710 euro per maand. De belegger die de huizen koopt, moet deze minstens 7 jaar verhuren voor maximaal 850 euro per maand. Ook moet de corporatie voor elke verkochte woning waarvoor geen zienswijze wordt gevraagd een goedkope woning terug bouwen, met een huur van maximaal 586 euro per maand.
 
Bij verkoop van een huurhuis aan een belegger houden de bewoners gewoon hun huurcontract.
 
Een huur van 586 euro per maand is de zogeheten aftoppingsgrens voor mensen met huurtoeslag. Voor het deel van de huur boven deze grens krijgen zij geen of minder huurtoeslag. Sinds dit jaar mogen corporaties geen woningen boven de aftoppingsgrens meer aanbieden aan mensen met huurtoeslag. Met de maatregelen in het wetsvoorstel kunnen corporaties hun dure voorraad gemakkelijker verkopen als zij hun goedkope voorraad vergroten. Daarnaast komen de verkochte woningen beschikbaar voor middeninkomens.

Voor de bouw van goedkope huurwoningen tot 2021 krijgen corporaties bovendien een korting op de verhuurderheffing. In gebieden met woningtekorten is de korting hoger.

Vrije huursector

Ook in de vrije huursector wil de minister het aanbod verder vergroten. Gemeenten krijgen de mogelijkheid huurwoningen in de vrije sector als aparte categorie op te nemen in bestemmingsplannen. De ministers Blok en Schultz (IenM) komen daarvoor met een wetsvoorstel.
Verder geldt er voor de regio’s Amsterdam en Utrecht per 1 oktober a.s. een wijziging van het woningwaarderingstelsel (‘puntensysteem’). Studio’s en kleine appartementen kunnen daardoor gemakkelijker in de vrije sector worden verhuurd.

Bron: https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2016/10/05/wetsvoorstel-meer-betaalbare-huurwoningen-in-sociale-en-vrije-sector 

Minister Stef Blok (Wonen) verlengt de mogelijkheid voor woningcorporaties tot een korting op de verhuurdersheffing bij sloop en/of samenvoeging van woningen in krimpgebieden. Corporaties kunnen deze korting tot eind 2019 aanvragen in plaats van tot eind 2017.

Dat zegde de minister half september toe in de Tweede Kamer tijdens een algemeen overleg over krimpgebieden, meldt corporatiekoepel Aedes. Blok komt eind september met een wetsvoorstel over de verhuurdersheffing, met daarin onder andere deze maatregel. Naar verwachting geldt de verlenging ook in herstructureringsgebieden in de grote steden, zoals in Rotterdam-Zuid. Volgend jaar zijn eigenaren van tien of meer sociale huurwoningen in totaal 1,7 miljard euro kwijt aan de verhuurdersheffing.

De Kamer besprak ook een voorstel van ‘krimpprovincies’ Groningen, Friesland, Gelderland, Zeeland en Limburg om belemmeringen in wetgeving op te heffen en voor meer experimenteerruimte. Blok zal hierover met de provincies in gesprek gaan. Bovendien bleek dat minister Plasterk van Binnenlandse Zaken eind dit jaar met een zogeheten experimenteerwet voor krimpgemeenten komt. (MvL)

(Bron; Vastgoedmarkt 19-9-2016)

De toestroom van vluchtelingen naar Nederland levert in de periode 2015-2020 naar verwachting een extra woningproductie op van 50.000 woningen. Overheden moeten voldoende bouwcapaciteit faciliteren.

Dit concludeert het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) op basis van recente cijfers van de Immigratie- en Naturalisatiedienst (IND). De impuls gaat gepaard met een extra bouwproductie tot 2020 van ruim 5 miljard euro en zorgt voor 28.000 extra arbeidsjaren werk in de bouwsector. De afgelopen zes weken kwamen gemiddeld 2.800 vluchtelingen per week het land binnen.

Ook als rekening wordt gehouden met een duidelijke afvlakking van de instroom, is sprake van forse aantallen extra asielzoekers. De woningvraag die hieruit resulteert hangt af van het aantal asielzoekers dat in Nederland kan blijven (de zogenaamde statushouders) en de vertaling van het aantal personen naar huishoudens.

Op basis van de cijfers tot nu toe zullen er dit jaar naar verwachting ongeveer 20.000 huishoudens bijkomen als gevolg van het stijgende aantal asielzoekers. In de periode voor 2014 lag dit aantal telkens rond de 5.000 huishoudens per jaar, zodat er dit jaar 15.000 huishoudens extra bijkomen door de sterke toestroom van migranten.

Vanaf 2016 zullen de effecten in de woningbouw gaan doorwerken. Tussen 2016 en 2020 komen er dan toch nog eens 35.000 extra huishoudens bij. In 2016 zorgt de extra impuls naar verwachting voor 1,3 miljard euro extra bouwproductie en 7.000 extra voltijdbanen. In 2017 loopt de impuls verder op naar 1,7 miljard euro en gaat het om 9.000 extra voltijdbanen.

De autonome ontwikkelingen op de woningmarkt zorgen al voor veel extra vraag vanuit Nederlandse huishoudens. Structureel kan de bouwsector deze vraag goed verwerken, maar het tijdig op gang krijgen van een dergelijk fors extra aanbod zal bepaald niet eenvoudig zijn. Overheden kunnen helpen om de productie van lopende projecten te versnellen. Het EIB denkt daarbij aan een flexibele opstelling van gemeenten en provincies rond regelgeving, ruimtelijke ordening en grondprijzen.

Ook het versoepelen van de strenge hypotheekregels voor koopstarters vanuit de Rijksoverheid kan meer doorstroming op gang brengen. Sociale huurwoningen sluiten aan bij de vraag op korte termijn van asielzoekers, maar vrije sectorwoningen doen dat ook via doorstroming vanuit de sociale huursector. Het tijdig kunnen organiseren van voldoende bouwcapaciteit zal in ieder geval een belangrijke kwestie gaan worden in de komende jaren. Zo kort na de crisis is daarmee sprake van een spectaculaire omslag bij de woningbouw, concludeert het EIB.

Bron: http://www.vastgoedmarkt.nl/nieuws/2015/10/20/tot-2020-50.000-extra-woningen-nodig-voor-vluchtelingen 

Gemeenten kunnen straks notoir overlastgevende en criminele woningzoekers weren uit een wijk, straat of complex waar sprake is van ernstige leefbaarheidsproblemen. Dit staat in een wetsvoorstel dat de mogelijkheden van de zogeheten ‘Rotterdamwet’ uitbreidt. Het wetsvoorstel van minister Blok (Wonen en Rijksdienst) is vandaag naar de Tweede Kamer gestuurd.

De Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (‘Rotterdamwet’) geeft gemeenten nu de mogelijkheid om in aangewezen gebieden geen huurwoningen toe te wijzen aan mensen zonder inkomen uit arbeid. Ook kunnen gemeenten ervoor kiezen specifieke groepen voorrang te geven. Dit wordt uitgebreid met de mogelijkheid om woningzoekenden met een crimineel verleden of notoire overlastveroorzakers te weren.

De wet kan straks ook worden ingezet om potentiële huurders te weren van wie bekend is dat ze in het verleden mensen hebben gerekruteerd voor extremistische organisaties. Zo kan worden voorkomen dat anderen radicaliseren of terroristische activiteiten gaan ontplooien.

Gemeenten kunnen woningen selectief toewijzen aan woningzoekenden door inzage in politiegegevens of door van woningzoekenden een verklaring omtrent gedrag (VOG) te vragen, voordat een huisvestingsvergunning wordt verleend. Tevens is er de mogelijkheid om een huisvestingsvergunning te verstrekken met voorschriften in de vorm van een gedragsaanwijzing die in relatie staan tot de feiten die uit de politiegegevens naar voren zijn gekomen.

De minister voor Wonen en Rijksdienst beoordeelt of de aanvraag van de gemeenteraad om gebruik te maken van deze maatregel voor selectieve woningtoewijzing gerechtvaardigd is.

Bron: https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2015/10/12/wetsvoorstel-selectieve-woningtoewijzing-naar-de-kamer

Hoe bereken je de maximale huurprijs van een woning? Na de recente publicatie van een artikel van Frank van Min is hier een discussie ontstaan die meer duidelijkheid brengt over de maximale huurprijs. Huurders, corporaties en (internationale) beleggers hebben daar alle baat bij, omdat het de dynamiek voor een betere woningmarkt vergroot.

Frank van Min, directeur Wolf Huisvestiginsgroep, schreefzijn stuk op 7 augustus. Een van de reacties op die publicatie is afkomstig van Frank Noorman van de Huurcommissie. Hij geeft hierin uitleg over de vragen die hun rekenmodel oproept. Waar zijn bijdrage ook daadwerkelijk helderheid verschaft is zijn reactie pure winst. Toch blijft een aantal vragen onbeantwoord, vindt Van Min. Hij reageert hieronder. 

Een van de zaken die om meer duidelijkheid vragen is bijvoorbeeld hoe het nu precies zit met de extra investeringen in de badkamer en keuken. In tegenstelling tot wat Noorman beweert, geven we in ons artikel niet aan dat de Huurcommissie helemaal geen rekening houdt met het eventueel geïnvesteerde bedrag voor extra luxe in de keuken en badkamer. We geven alleen aan dat ze dit niet correct doen.

Zijn reactie over de entree is op zich terecht. Wel speelt de oppervlakte van (speel)hallen, gangen, verkeersruimten en/of overlopen zoals een entree een dubbele en tegenstrijdige rol in het nieuwe woningwaarderingsstelsel (wws). Bij de berekening is namelijk sprake van een nieuw verwarrend element dat is toegevoegd: de Woz-waarde per vierkante meter, exclusief het metrage van deze ruimtes. In eerste instantie tellen de vierkante meters voor deze ruimtes dus niet mee, maar vervolgens leiden ze wel tot een hogere Woz-waarde. Dat klinkt onlogisch en leidt tot verwarring. De huurcommissie geeft verder in een reactie aan dat ze enerzijds vanwege ‘de complexiteit voor de gebruiker’ afziet van regels omtrent ‘kwaliteitspunten’. Verderop geeft de commissie echter aan dat het gelukt is om met hun rekentool een goed product te leveren. Die conclusie staat haaks op wat wij regelmatig te horen krijgen van huurders en (internationale) beleggers.

Geen welles-nietesdiscussie voeren

Voor het overige willen wij nu ook niet in een welles-nietesdiscussie belanden, maar met elkaar zorgen voor zoveel mogelijk duidelijkheid. Dat de huurprijscheck van de Huurcommissie niet transparant, niet gebruiksvriendelijk en voor meerdere interpretaties vatbaar is, is op dit moment nog steeds een punt van zorg. Iedere lezer die de huurprijscheck van de Huurcommissie zelf een keer invult kan volgens ons niet anders dan tot dezelfde conclusie komen. Als sprekend praktijkvoorbeeld noemen wij een nieuwbouwproject van woningen met een wc in de badkamer, een verwarmde gemeenschappelijke ontmoetingskamer en een gemeenschappelijke binnentuin.

Rest ons op dit punt alleen nog te zeggen dat het niet de eerste keer is dat wij onduidelijkheden in het rekenmodel hebben aangekaart. In 2014 toonden we al onjuistheden aan die jarenlang deel uitmaakten van de online rekentool van de Huurcommissie. Na verschillende publicaties in het Financieele Dagblad en gezamenlijk overleg heeft de commissie deze ook gecorrigeerd. De vragen die zijn ontstaan met betrekking tot het nieuwe wws zal de Huurcommissie wellicht helder beantwoorden met de nieuwe handleiding die nog moet verschijnen. De uitgebreide reactie van  Noorman geeft in ieder geval hoop dat dit ook daadwerkelijk zal gebeuren.

Het nieuwe stelsel is een stap in de goede richting in vergelijking met het huidige model, omdat de  populariteit van een woning nu wat beter tot uitdrukking komt in de huurprijs. Toch schreven wij al in NRC Handelsblad dat de invoering een gemiste kans is, omdat het huidige stelsel volgens ons beter geleidelijk afgebouwd had kunnen worden. Dat geeft namelijk de ruimte om problemen zoals wachtlijsten, scheefwonen en illegale onderverhuur stap voor stap structureel aan te pakken. Deze ongewenste gevolgen tonen ook aan dat het stelsel geen effectieve manier is om structureel goede betaalbaarheid van goede woonruimte af te dwingen.

Zoveel mogelijk helderheid bieden

Hoe dan ook, het nieuwe wws is een feit en daar moet iedereen voorlopig rekening mee houden. Het is daarom de vraag hoe je het beste kunt roeien met de riemen die je hebt. Daarom hopen wij dat deze discussie ten eerste zo veel mogelijk helderheid geeft over dit complexe stelsel. Dat moet er ten tweede voor zorgen dat huurders, corporaties en beleggers een goede berekening van het geldende puntenstelsel maken. Ook voor de Huurcommissie en softwarebedrijven ligt hier een mooie taak om dit mogelijk te maken. Maatregelen zijn noodzakelijk, want de belangen zijn te groot om stil te blijven zitten. De huidige onduidelijkheid heeft namelijk tot gevolg dat de verschillende verhuurders minder snel zullen investeren in her- en nieuwbouw. Bovendien zullen huurders langer in hun huidige woning blijven. Meer helderheid en transparantie leiden wél tot het gewenste resultaat: de nodige dynamiek voor een betere huurmarkt. 

Over de auteur 

Frank van Min is directeur van Wolf Huisvestingsgroep